日本买房超高回报率的“坑”[悲伤]
最近汇率的影响，很多朋友V我，告诉我想要置业房产的条件和要求。大家共同的一个希望是要高回报率。那么，下面就跟大家聊聊高回报的那点事，也希望大家了解这里面的“坑”[握手]
日本房产的回报率有两个名词。一是表面回报率，二是实际回报率。这两个的区别是什么呢，在投资之前需要先搞懂这些。
1. 表面回报率
通常房产贩卖图纸上所记载的都是表面回报率，也就是毛利的一个比例。
公式：表面回报率＝年房租收入÷房产价格×100%
简单来说就是年间的房租收益除以购买价格得到的一个大概情况是表面回报率。
2. 实际回报率
很多聪明的朋友可能马上就有了答案。没错，实际回报率便是年间房租收入在扣除掉运营成本比较管理费，物业费等支出后除以房间得到的一个比例，这个就是实际回报率。
公式：实际回报率＝（年房租收入-运营成本）÷房产价格×100%
为什么说很多高回报的房产是坑呢，那是因为，房产是否保值或者增值，很大一部分原因是房产所在的位置，越好的地理位置房产价格就越高，也会导致回报率的相对降低。因为成本高了嘛。
相反，很多所谓的高回报率的房产的位置相对偏僻，比如距离地铁车站距离远，所处车站位置人口流动性较差，周边相关设施不完善等，所以同等条件的房产的价格也就相对低很多。这就提高了回报率。另外一些不良商家，为了贩卖房产也会故意提高租金，用一些手段让租客住进去，以带租约的稍售的障眼法来误导客人。这样的房产租约一定是不稳定的，一旦空室就会很久找不到租客。这也就大大的拉低了回报率。今后在转卖房产的时候因为不保值，也卖不上原有的价格。你说这是不是亏了呢？
所以，不要一味的去找高回报，日本房产高回报的黄金期已经过了，现在的有势是保值，好的地点缓慢增值，再也不会出现想泡沫时期的高增长了。
擦亮眼睛，日本房产的事和我多聊聊，想必你会了解到更多！[作揖] http://t.cn/RU1yYYv
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